4008Мало купить на загородном рынке просто земельный участок — он должен быть обеспечен водой, электричеством, а в идеале еще и газом. Не обойтись в коттеджном поселке и без дорог. Поэтому покупателю стоит с самого начала выяснить, во сколько обойдется подведение инженерных коммуникаций и будут ли они вообще.

Сегодня на загородном рынке, по разным оценкам, представлено от 300 до 400 коттеджных поселков. И в большинстве предлагаются земельные участки без обязательного подряда. Стоимость их варьирует очень сильно, причем в зависимости как от престижности района, класса поселка, видовых характеристик, так и от маркетинговой политики девелопера.

Реклама и жизнь

Поясним, о чем идет речь. Некоторые компании честно заявляют в рекламе цену сотки с учетом затрат на прокладку инженерных сетей. И эта стоимость, разумеется, оказывается, весьма высокой. Например, в наиболее популярном у покупателей Всеволожском районе сотка инженерно подготовленной земли оценивается в 150–300 тыс. руб. В других районах, скажем, на юге Ленинградской области, цены ниже, но все равно купить участок дешевле 90–100 тыс. руб. за сотку проблематично. Учитывая жесткую конкуренцию на загородном рынке, продавать участки по таким ценам оказывается непросто, поэ­тому ряд компаний стали указывать в рекламе цену земли без инженерных сетей: 50–70 тыс. руб. за сотку. А цена водо-, газо-, электрообеспечения приводится отдельно, например на сайте коттеджного поселка, в специальном разделе.

Безусловно, это сбивает с толку как покупателей, которым приходится затрачивать определенные усилия, чтобы докопаться до истинной цены, так и экспертов, которым становится тяжело анализировать средние цены по рынку.

Особенно странной кажется ситуация, когда стоимость подведения коммуникаций оказывается выше цены самого участка. Средняя цена пакета «инженерии», включающего 10 кВт электричества, магистральный газ, а также систему водоснабжения и канализации, составляет на сегодняшний день от 400 до 750 тыс. руб. в зависимости от района, где находится коттеджный поселок, масштабов проекта (чем больше участков, тем меньше сбор с каждого домовладения) и т. д.

Начистоту

Если говорить об эксклюзивных коттеджных поселках с небольшим количеством домовладений, то там цена сетей оказывается значительно выше.

По словам Аскарбия Хачемизова, директора по загородному строительству компании «Строительный трест», подведение только одного газа может обойтись в 400–550 тыс. руб. с домо­владения, обеспечение 10 кВт электричества — 600–500 тыс. руб. Создание водопроводной скважины для всего поселка обойдется застройщику в 3–5 млн руб. «В общей сложности обеспечение инженерными коммуникациями может составить 2–2,5 млн руб. на одно домовладения в поселке, или 130–150 тыс. руб. на сот­ку», — добавляет Аскарбий Хачемизов.

«Указание только цены земли действительно позволяет значительно снизить общую стоимость предложения, — говорит Николай Урусов, руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс». — Несколько лет назад в рекламе многих, в том числе крупных, застройщиков фигурировала стоимость земли лишь с базовым набором коммуникаций, а за магистральный газ, например, приходилось платить отдельно. На сегодняшний день, по моим наблюдениям, серьезные игроки рынка открыто заявляют весь объем расходов, которые должен будет понести покупатель». Вот тут есть земельный участок на любой вкус. Впрочем, справедливости ради надо заметить, что тот же магистральный газ нужен далеко не всем владельцам загородной недвижимости. Идеальный вариант — возможность для потребителя выбрать пакет инженерных сетей: минимальный (дороги, электричество и вода) или полный (включая газоснабжение). Но в любом случае цена обоих пакетов должна быть заявлена.

По словам Николая Урусова, предложение участков со скрытой стоимостью коммуникаций представляется довольно подозрительным и может свидетельствовать о ненадежности девелопера и его проекта.

Исполнение обещания

Одно дело, когда цена коммуникаций замалчивается, но они хотя бы построены или строятся. Но нередко компания или физические лица, реализующие проект коттеджного поселка, не имеют необходимого капитала, чтобы за свой счет проложить в массиве инженерные сети. Поэтому они продают участки без инженерии, с обещанием обеспечить ее позднее, по мере реализации проекта.

В данном случае покупатель вполне может оказаться заложником ситуации. Хорошо, если продажи в поселке стабильны и деньги на сети появятся. При добросовестных управляющих газ, вода и свет в конце концов в поселке будут. А если нет? Ведь бывает и так, что продажи замедляются или вовсе прекращаются на неопределенный срок в связи с экономической ситуацией на рынке либо неверной маркетинговой политикой девелопера. Тогда подведения сетей можно и не дождаться.

Известны случаи, когда покупатели участков в таких горе-проектах вынуждены были объединяться, чтобы самостоятельно решить вопросы с инженерным обеспечением. Но это, надо признать, довольно сложно. «Даже два человека не всегда могут договориться. А когда их десять или сто? Да, есть примеры проектов, где собственники все-таки реализовывали ту или иную инициативу, но это скорее исключение из правил», — считает Николай Урусов.

Достижимая льгота

В последнее время некоторые продавцы земли стали предлагать довольно дешевые земельные участки даже без электричества. При этом они ссылаются на то, что частное лицо может без участия девелопера подключить 15 кВт электричества по льготной цене: 550 руб. В самом деле, зачем платить девелоперской компании десятки тысяч рублей, когда

можно получить свет за копейки? Но тут кроется один подвох. Действительно, согласно Постановлению Правительства РФ № 334, электроснабжающая организация должна в течение шести месяцев предоставить физическому лицу электромощности в пределах 15 кВт за 550 руб. Однако есть одно важное требование: от участка до ближайших электросетей должно быть не более 300–500 м (в зависимости от статуса населенного пункта). Кроме того, люди, пытавшиеся получить льготные киловатты даже при наличии такой возможности, знают, сколько бюрократических препон приходится при этом преодолеть. На практике оказывается, что лучше купить дорогое электричество у серьезного девелопера, чем тратить массу времени и нервов (а значит, и денег) на «выбивание» дешевого и негарантированного ресурса.

«Льгота по выделению электрических мощностей работает далеко не всегда», — подтверждает Аскарбий Хачемизов. — Не факт, что рядом с коттеджным поселком в обозримом будущем будет построена новая электроподстанция. Проводить такие масштабные работы за свой счет ни один частный землевладелец не согласится, а крупному застройщику это под силу. И застройщику проще и правильнее получить технические условия сразу на весь поселок, чтобы к моменту заселения домов гарантированно обеспечить своих покупателей инженерными коммуникациями».

Чтобы потом не сожалеть о покупке, приобретателю земельного участка в коттеджном поселке всегда стоит проверить, есть ли у девелопера действующие договоры с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к сетям.

Целесообразно покупателю и сделать некоторые простые расчеты. Скажем, разделить общую проектную мощность электросетей, выделяемую на коттеджный поселок, на заявленное количество домовладений. Если поселок большой, то может получиться, что каждому землевладельцу положено 1–3 кВт электричества. В этом случае, пожалуй, не стоит верить обещанию «данный вопрос будет решен позже». Не везде есть даже техническая возможность наращивания резервов. Такие нюансы лучше выяснять заблаговременно.

Обсуждение статьи “Земля с коммуникациями: как избежать подвоха”

  1. Митя:

    Я сталкивался с такой проблемой. Сначала хотел покупать недвижимость в городе, затем все же купил участок. Мне сказали что воду и свет проводят бесплатно, за счет поселка. А потом оказалось все наоборот.