kvar-272x210Такой радостный момент покупки нового жилья, дома или квартиры, нередко сопровождается куда менее радостным – реальной возможностью быть обманутыми разного рода жуликами и аферистами, расплодившимися в последнее время на рынке недвижимости в очень большом количестве…

Неосторожный подход к процедуре подготовки и заключения сделки купли-продажи недвижимости может для вас обернуться в лучшем случае просто отменой намеченной покупки или юридическими сложностями, а в худшем случае – перспективой потерять ваши кровно нажитые денежные средства.

На сегодняшний день вариантов осуществления сделки купли-продажи не так уж много:

1. Возложить на нанятого специалиста (риэлтора или юриста, специализирующегося именно на вопросах недвижимости) задачу по подготовке сделки по приобретению жилья, проверке необходимых документов и оформлению договора.

2. Действовать самостоятельно или же через доверенное лицо.

Выбирая первый вариант, мы полностью полагаемся на честность и профессионализм нанятого нами лица, оставляя за собой только лишь функцию постановки подписи в заключаемых договорах и документах.

Во втором же случае мы полагаемся на свой опыт и собственную финансовую и юридическую грамотность. Однако оба эти способа могут быть чреваты для покупателя недвижимости, если дело было пущено на самотек.

Поговорим подробнее о втором случае – заключении сделки по покупке квартиры самостоятельно. Вы выбрали полностью подходящую жилплощадь, удовлетворены районом и соседями, убедились в соответствующем должном техническом состоянии жилья и всех его коммунально-бытовых качествах и приняли решение купить данную квартиру.

Далее вам обязательно необходимо убедиться в благонадежности в юридическом отношении этой квартиры по ряду важнейших показателей. Перечислим наиболее распространенные в последнее время факторы риска, а также механизмы, позволяющие избежать их.

1. Определение права собственности на квартиру лица, продающего вам данную недвижимость.

Возможный риск: вы приобретаете “кота в мешке”, в результате сделка окажется недействительной, в случае если вы покупаете квартиру не у настоящего ее владельца, при этом велика вероятность, что свои деньги возможно вам не удастся вернуть.

Как проверить: право юридической собственности на недвижимость подтверждается документами:

- свидетельством о госрегистрации квартиры на конкретное лицо;

- документом, который подтверждает приобретение права собственности на данное жилье предыдущим владельцем (то есть лицом, продающим вам данную недвижимость) – договором дарения, договором наследования (завещания) иди договором купли-продажи. Форма перехода квартиры в собственность также имеет значение – см. пункт 2.

2. Определение со стороны продавца третьих лиц, имеющих право претендовать на данную недвижимость до или после заключения сделки купли-продажи (супругов, детей, других наследников).

Возможный риск: ваша сделка по покупке квартиры при подтверждении прав третьих лиц на эту недвижимость по решению суда может быть признана недействительной, и здесь опять же возникнет проблема с возвращением уплаченных вами денег.

Как проверить: до подписания договора купли-продажи обязательно разобраться с формой перехода в собственность данной недвижимости, учитывая, что каждая из таких форм имеет свои собственные нюансы и особенности, затребовать необходимые документы:

- по наследству – право на данную недвижимость могут иметь и другие наследники (в случае их наличия) – нужно письменное согласие всех наследников.

- по договору дарения – в случаях нанесения данному имуществу существенного вреда право дарения на него может быть отчуждено дарителем.

- по договору купли-продажи недвижимости – право на недвижимость также может иметь супруга(супруг) собственника, в случае если недвижимость была куплена в браке – то необходимо письменное согласие ее(его) на заключаемую сделку.

Также на недвижимость могут претендовать несовершеннолетние дети (прописанные в данной квартире или если они не имеют другого места проживания) – нужно письменное согласие органов опеки.

3. Определение отсутствия разного рода долговых обязательств на данную недвижимость (например, недвижимость может оказаться в поручительстве или в залоге и т.п.) или рассмотрения недвижимости как предмета разбирательства в суде третьих лиц.

Возможный риск: сделка купли-продажи может в судебном порядке быть признана недействительной или данное имущество в дальнейшем может быть у вас отчуждено заемным органом (заимодателем или банком-кредитором) за долги предыдущего его владельца, опять остро будет стоять вопрос возвращения денег.

Как проверить: в большинстве случае проверить это очень сложно или даже невозможно. Минимизировать ваши риски возможно путем подробного изложения данного рода рисков в заключаемом договоре купли-продажи недвижимости и ваших прав в случае их наступления.

4. Определение отсутствия любых долгов по коммунальным платежам и по квартплате.

Возможный риск: если вам не удастся в судебном порядке доказать отношение долгов к прежнему владельцу недвижимости, долги по коммунальным платежам и квартплате лягут уже на ваши плечи и вам придется рассчитываться за них.

Как проверить: необходимы письменные справки из ЖЭУ, а также других служб (электро-, водо-, газо- и прочих организаций) об отсутствии на недвижимости задолженностей.

5. Определение отсутствия в квартире прописанных на момент сделки лиц.

Возможный риск: в недвижимости, которая после заключения сделки по покупке, принадлежит вам, может остаться прописанным некий посторонний человек, который имеет право на проживание в этой квартире, у вас возникнут вопросы и проблемы по его выписке, а также проблемы при совершении любых операций с данной недвижимостью.

Как проверить: необходима выписка из домовой книги данной квартиры обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в ней, данная выписка должна предоставляться паспортным столом.

6. Определение в квартире отсутствия проведения ее перепланировки или законности проведенной планировки.

Возможный риск: в случае незаконной перепланировки управление юстиции откажет вам в регистрации права собственности.

Как проверить: необходима справка об оплате налога из налоговой инспекции.

Таким образом, у покупателя набирается весьма солидный пакет документов при проведении проверки приобретаемой недвижимости, но всегда гораздо лучше предварительно повозиться с многочисленными бумажками и потом жить в квартире спокойно, чем бегать по различным судам, доказывая свою правоту. Кроме того стоит обратить повышенное внимание еще на несколько нюансов:

1. Документы, удостоверяющие личность данного продавца недвижимости (в частности, паспорт) не должен внушать вам никаких сомнений (фотографии, сроки и т.п.).

Как избежать обмана при покупке квартиры?., сайт: http://domamira.su/
обман при покупке квартиры

2. Набор всех перечисленных выше документов должен предоставляться исключительно в оригиналах, поскольку копии не дают абсолютно никакой гарантированной уверенности в их подлинности (даже если они заверены у нотариуса) – очень часто этим пользуются мошенники, продающие конкретную недвижимость одновременно сразу нескольким покупателям.

3. Обязательно при заключении сделки составляйте расписку о передаче вами денег продавцу, она гарантирует вам отсутствие со стороны продавца возможных претензий после сделки.

4. Очень внимательно читайте договор по купле-продаже недвижимости, ни в коем случае не стесняйтесь разбирать и оговаривать любой момент, вызывающий у вас сомнения.

При осуществлении сделки купли-продажи через риэлтора или юриста, обязательно необходимо проверить полномочия данного лица/организации, которое предоставляет подобные услуги (наличие государственной лицензии) и собрать всю возможную информацию о благонадежности этого выбранного вами юриста/риэлтора. Счастливых вам покупок…